Le Gouvernement annonce la fin du dispositif de défiscalisation Pinel. Il permettait d’importantes déductions fiscales grâce à l’achat d’un bien locatif. Entre les taux d’intérêt qui montent, les prix qui ne baissent pas encore mais aussi la fiscalité sur la vente et sur le foncier, l’immobilier perd de son attractivité sur le temps long. Alors comment et par quoi peut-on le remplacer ?
La fin de la défisc’ pour l’immobilier ?
« Quand le bâtiment va, tout va ! ». Cette affirmation a été au cœur des politiques économiques depuis plus de 40 ans. Quand l’industrie a commencé à se délocaliser dans les années 80, l’Etat a tout misé sur la construction de logements. Pour financer cette stratégie, les particuliers et les promoteurs immobiliers ont été mis à contribution.
Méhaignerie : première loi de défiscalisation immobilière
En 1986, le premier dispositif prévoit une réduction d’impôt de 10 % pour tout achat de logement neuf (ou d’une transformation d’ancien en neuf, à l’époque les logements insalubres sont légion) mais aussi de 35 % des revenus fonciers bruts. Une seule obligation : louer pendant 6 ans.
Une succession de lois pour « prolonger » le dispositif
Les promoteurs immobiliers et les autres professionnels de la construction de logements avaient pris l’habitude qu’un dispositif remplace l’autre :
- De 1986 à 1997 : la loi Méhaignerie avec en 1993, une adaptation la loi Quilès-Méhaignerie
- De 1996 à 1999 : la loi Périssol
- De 1999 à 2002 : la loi Besson
- De 2003 à 2006 : la loi Robien
- En 2006 : la loi Borloo
- En 2009 : la loi Scellier et la loi Bouvard
- En 2013 : la loi Duflot
- En 2014 : la loi Pinel (et ensuite la loi Pinel +)
Quasiment pas une journée de carence. Depuis 1986, le budget de l’Etat est mis à contribution pour financer le logement neuf. Et même s’il y a quelques spécificités sur les zones éligibles, la qualité de la rénovation ou le prix des loyers exigibles, c’est un peu toujours la même mécanique. La déduction fiscale est liée à la présence d’un locataire.
La loi Pinel ne sera pas prolongée à nouveau
Dernier dispositif en date, la loi Pinel propose des taux de défiscalisation progressifs selon le temps de location (de 6 à 12 ans). Elle a déjà été prolongée une fois. L’annonce du Gouvernement concerne donc la date de fin de cette période : 31 décembre 2024. Il n’y aura pas de nouvelle prolongation et sans doute pas de loi pour la remplacer. L’État veut faire des économies, « raboter » les aides fiscales (augmenter les rentrées fiscales).
Fin de la loi Pinel, un coup dur pour les investisseurs propriétaires
Différentes études confirment que les motivations d’une grande majorité des acheteurs d’appartements, avec le dispositif Pinel, sont fiscales.
Défiscalisation et plus-value
Ces logements sont parfois achetés sur plan ou plaquette publicitaire, souvent sans connaître le quartier voire la ville où est situé le bien.
En supplément du bénéfice fiscal, les propriétaires espèrent essentiellement une plus-value à la revente, ce qui était souvent le cas dans un marché en tension. En effet, du côté des revenus locatifs, ce n’est pas très bon, le dispositif Pinel impose des prix inférieurs au prix du marché.
Plus de dispositif fiscal ?
Que se passe-t-il à la fin des 6, 9 ou 12 ans ? Quand tous les propriétaires d’un immeuble ou d’un quartier « Pinel » vendent en même temps ?
Or, nous savons que l’immobilier est un marché d’offre et de demande. Si l’offre est pléthorique et que la demande est atone en raison d’un contraction des prêts immobiliers ? Vous imaginez facilement l’effet sur les prix. Avant l’annonce gouvernementale, ce n’était pas trop grave pour ceux qui pouvaient enchaîner un nouvel achat et donc relancer une période de réduction fiscale de 6 à 12 ans. Après le 31 décembre 2024, si la situation de l’immobilier est toujours mauvaise, les plus-values ne seront pas aussi intéressantes et il ne sera plus possible de défiscaliser à nouveau.
Les cotisations d’épargne retraite, nouvelle coqueluche de la défiscalisation
Depuis plusieurs années, l’État incite les actifs à épargner volontairement pour leur retraite. Ce qui fait dire à certains commentateurs politiques que l’État prépare les Français à la diminution de la part du système par répartition dans les pensions. Et pour cela, la puissance publique utilise son arme favorite : la défiscalisation. Ainsi, 10 % des revenus professionnels d’un salarié placés dans un compte d’épargne retraite peuvent donner lieu à une réduction d’impôt avec un maximum de 4 114 euros. L’épargne salariale versée sur un PER (plan d’épargne retraite) est aussi exonérée. Pour les indépendants, c’est aussi possible. (Toutes les précisions sur le site Service-Public).
A noter : les assurances vies ont aussi la réputation d’être fiscalement intéressantes essentiellement dans le cadre de succession. Pendant toute la durée du contrat, tant qu’il n’y a pas de retrait, il n’y a pas de fiscalité. Après 8 ans, durée minimale de conservation d’un tel produit, en cas de retrait des sommes, il existe des exonérations sur les plus-values éventuelles. Au décès, tous les versements réalisés avant 70 ans bénéficient d’une exonération de droits de succession jusqu’à 152 500 euros, y compris pour des personnes qui n’ont pas de privilèges héréditaires. Un avantage qui se cumule avec les exonérations des héritiers.
Comment se place l’or dans cette défiscalisation du temps long ?
Il existe plusieurs modèles fiscaux selon le type d’or prévu pour se constituer une épargne de temps long. Il faut donc bien étudier la fiscalité des pièces en or, lingots ou autres.
Toutes les précisions sur le site d’AuCOFFRE.com
Il y a toutefois des éléments communs à tous les produits d’or d’investissement (voir les précisions sur la page indiquée ci-dessus) :
- Pas de TVA à l’achat ;
- Pas de pression fiscale sur la détention et la conservation.
Quels sont les principes de la fiscalité de l’or à la revente ?
La revente, quand vous transformez votre or en monnaie fiduciaire (en euros par exemple), est le moment où le fisc va intervenir.
Il faut considérer deux possibilités de taxation, sur le prix de vente ou la plus-value.
La taxe forfaitaire sur le prix de vente
- Pour les métaux précieux, une taxe de 11,5 % du montant global s’applique ;
- Pour les bijoux et jetons : pas de fiscalité si la transaction est inférieure à 5 000 euros. Sinon, 6,5 % ;
- Pièces à cours légal : pas de taxe.
La taxe sur les plus-values
La conservation, la détention sur le temps long est valorisée fiscalement.
Pour l’ensemble des formes d’or, un abattement de 5 % par an (à partir de la 2ème année) est opéré. A partir de 22 ans de détention, c’est l’exonération totale.
Sinon :
- Pour les métaux précieux : flat tax de 36,2 % (hors abattements éventuels) ;
- Bijoux, jetons et pièces à cours légal : pas de taxe pour les transactions inférieures à 5 000 euros et 36,2 % au-dessus de 5 000 euros (hors abattement éventuels).
La fiscalité de l’or est établie pour favoriser le long terme, la conservation de plus de 22 ans. Elle est exonérée de taxation à l’achat via l’absence de TVA. Et surtout, avec un investissement choisi, il est possible de réduire considérablement et même totalement la pression fiscale sur cet investissement.
