Des gestionnaires importants de SCPI viennent d’annoncer une forte baisse de prix sur leurs parts. Une véritable tempête dans le monde de la pierre papier. Parce que, c’est bien connu, investir dans la pierre c’est du solide ! Sauf quand l’édifice repose sur un marché bousculé par l’augmentation des taux d’intérêt, le télétravail post-covid et le e-commerce. On fait le point.
Les SCPI : investir dans la pierre sans risque ?
Disons-le en préambule : il n’existe pas de placement sans risque. Les autorités financières passent leur temps à le répéter et les conseillers financiers et en gestion du patrimoine doivent le rappeler à chaque fois qu’ils proposent un placement à un particulier.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont toutefois la réputation d’être un placement de très long terme à faible risque. Le particulier va acheter des parts (comme des actions), du papier donc, d’une société qui aura en gestion des immeubles, des commerces, des bureaux, des appartements. La SCPI va gagner de l’argent sur les loyers mais aussi sur les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers. Elle produit du rendement, un revenu régulier pour les détenteurs de parts. C’est donc bien de l’investissement dans la pierre sans la gestion (impayés, travaux, maintenance, etc.) qui, elle, est déléguée. C’est plutôt confortable. En général, les parts de SCPI ne sont pas vendues par leurs propriétaires d’autant qu’il y a une importante décote à la revente si on passe par le gestionnaire. Il y a toujours la possibilité de faire une vente de gré à gré mais ce n’est pas particulièrement simple. Les parts de SCPI restent souvent dans le patrimoine de la famille, elles sont transmises (sans frais). Jusqu’au jour où la machine s’enraye !
Crise de l’immobilier : les SCPI vont baisser le prix de leurs parts
C’est un très mauvais signal envoyé par Amundi, une société qui gère 5 SCPI pour un montant de 9 milliards d’euros, soit 10 % du volume total de la pierre papier en France (93 milliards d’euros). Elle a annoncé baisser le prix des parts de 12 à 17 % selon les fonds rapporte l’AGEFI dans un long article.
Pourquoi baisser le prix des parts d’une SCPI ?
Le gérant a été obligé de le faire après une évaluation du patrimoine immobilier détenu. Il s’est retrouvé avec des valeurs de moins 10 % par rapport aux derniers rapports de 2022 qui avaient déjà enregistré une baisse. Et il a l’obligation d’avoir une valeur de reconstitution des parts (la valeur totale des parts) proche de l’évaluation réelle du patrimoine (avec 10 % de marge). Donc le gérant d’Amundi a bien fait d’ajuster ses prix.
Pourquoi des parts de SCPI en baisse sont un problème ?
Effectivement, on pourrait imaginer que ce cycle baissier de l’immobilier aura une fin et que la valeur des SCPI remontera. Pendant ce temps-là, le rendement sera (serait) toujours là. En effet, les fonds n’enregistrent pas de baisse de collecte de loyers pour l’instant. En revanche, il ne faut pas être diplômé d’une école de haute finance pour prévoir qu’à terme l’immobilier de bureau à Paris ou en région parisienne va être bousculé sérieusement par la tendance du télétravail. Les gains réguliers des SCPI finiront par baisser. La difficulté de vente des biens et la baisse des prix sur le marché de l’immobilier pourraient aussi poser des problèmes aux gérants de SCPI à court terme.
La peur d’un SCPI run !
A l’instar d’un bank run, la communauté de la pierre papier craint que les détenteurs de parts vendent à tour de bras. S’ils acceptent la décote, le gérant est tenu de racheter le papier présenté. En temps normal, ce n’est pas un problème puisque la liste d’attente de futurs actionnaires est longue. Ce n’est plus le cas. Toujours selon l’article de l’AGEFI, la collecte des SCPI est en net recul au premier trimestre, -23 %. C’est la trésorerie des Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui va être attaquée. Les gérants pourraient mettre en vente des biens dans la précipitation pour récupérer des liquidités. Vendre sous la pression est mauvais en immobilier. C’est un risque important de moins-values.
Conclusion : même les investissements dans la pierre ne montent pas jusqu’au ciel
On le voit en cet été 2023 : même la pierre peut chuter ! Surtout si elle est faite de papier.
