Le marché de l’immobilier versus or en 2012

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Charles Sannat, Directeur des études économiques d’AuCOFFRE.com nous livre les tendances du marché de l’immobilier pour 2012 et sur les deux décennies à venir : un marché complexe et risqué.

LORetLARGENT.info : Les perspectives de l’immobilier pour 2012 concernent-elles le même parc ?
Charles Sannat – Non, le marché de l’immobilier comporte deux aspects : l’immobilier locatif, à vocation de placement, et la résidence principale.
Jusqu’à présent, lorsqu’on achetait un bien immobilier afin de le louer, on achète généralement du neuf et on bénéficie de mesure de défiscalisation.

LORetLARGENT.info : Pour ces deux aspects de l’immobilier, qu’est-ce qui a ou va changer en 2012 ?
Charles Sannat – D’abord loi Robien puis dispositif Scellier, ces mesures de défiscalisation avantageuses sur l’achat de neuf ont énormément porté le marché du neuf. La disparition de ces dispositifs va fortement impacter le marché de l’immobilier, cela pourrait bien représenter une baisse de 60 à 80% sur l’achat de bien immobilier neuf.
La politique fiscale a également changé en défaveur de l’achat de résidence principale. La suppression du PTZ (prêt à taux zéro) va aussi lourdement impacter le marché de l’immobilier dans le neuf comme dans l’ancien et surtout les primo-accédant. Le PTZ concernait quand même 300 000 transactions annuelles.

Pour le parc résidentiel, les primo-accédant représentent un renouvellement indispensable pour la bonne santé du marché. Ne plus les aider à devenir propriétaires équivaut à gripper le marché.

LORetLARGENT.info : Pourquoi ?
Charles Sannat – Parce que s’il n’y a pas de nouveaux arrivants, de nouveaux acheteurs, il n’y a plus personne pour alimenter la mécanique qui consiste à ce qu’un primo-accédant achète d’abord un studio, puis la famille s’agrandissant un 3 pièces, etc. C’est ainsi que le marché circule.

LORetLARGENT.info : Quelles sont les autres modifications fiscales qui vont impacter le marché de l’immobilier ?
Charles Sannat – L’imposition des plus-values immobilières réalisées sur les résidences secondaires (et dont la résidence principale est exonérée) est désormais exonérée au bout de 30 ans et non 15 ans comme jusqu’à présent.
En outre, il est question de bloquer les loyers comme la gauche l’a évoquée si elle passe aux prochaines élections présidentielles. Ce mécanisme de blocage ne va pas arranger les propriétaires d’immobilier locatif.
C’est cet ensemble de facteurs qui concourent à faire entrer l’immobilier dans un marché baissier, qui est actuellement à un niveau historique de prix très élevés.
Les conditions de financement de l’achat d’un bien immobilier aussi peuvent amener à un krach du secteur. Quoiqu’on en dise, les banques réduisent les crédits et augmentent leurs taux. 1 point d’augmentation des taux empêcheraient près de 20% des acquéreurs potentiels d’effectuer un achat immobilier car ils ne seraient pas solvables.
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LORetLARGENT.info : En clair qu’est-ce que cela signifie pour le marché de l’immobilier ?
Charles Sannat – L’immobilier peut baisser très fortement, comme c’est le cas en Grèce en ce moment, mais personne – à part les habituels très riches investisseurs – ne peut acheter les biens immobiliers « courants ».
Il s’agit d’un marché de forte inertie car les vendeurs sont pour l’instant peu enclins à baisser leur prix. La première baisse effective ne se verra que dans 9 mois environ.
D’autant que dans un cycle baissier, l’acheteur attend de voir jusqu’à combien un bien immobilier peut baisser, contrairement à un cycle haussier où l’on se dépêche vite d’acheter avant que les prix n’augmentent trop.

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LORetLARGENT.info : De quel facteur de soutien le marché de l’immobilier bénéficie-t-il actuellement ?
Charles Sannat – Aucun. Il n’en a pas, si ce n’est que c’est un actif tangible et que les gens sont plus prêts à placer leur argent dans un bien immobilier, quitte à ce qu’il perde 30% de sa valeur, que de placer leur argent et tout perdre dans des actions ou des banques susceptibles de faire faillite.

LORetLARGENT.info : Dans quelle mesure les seniors, ex baby-boomers, vont-ils influencer le marché de l’immobilier ?
Charles Sannat – En effet, le marché est baissier pour des raisons démographiques, avec des disparités énormes. Les papys boomers qui constituent actuellement les plus gros détenteurs de patrimoine, vont devoir financer leur retraite, leur fin de vie… Avec la fin de l’indexation de la pension de retraite sur l’inflation, ils vont perdre beaucoup de leur pouvoir d’achat et vont structurellement devenir vendeurs.
Les seniors vont devoir vendre leurs biens immobiliers pour s’autofinancer et cela va changer la donne du marché. Les « classes moyennes retraitées » sont celles qui vont le plus souffrir car dès qu’ils nécessiteront des soins (aller en maison de retraite, employer des aides à domicile), ils seront obligés de revendre, cela va générer un flux vendeur sur les deux prochaines décennies.

LORetLARGENT.info : Le prochain cycle immobilier sera donc aussi long ?
Charles Sannat – Après un cycle haussier ininterrompu de 14 ans, on peut imaginer un cycle baissier d’à peu près la même durée.

LORetLARGENT.info : Peut-on parler de pénurie de logement ?
Charles Sannat – Non, il n’y a pas de pénurie, il y a simplement une pénurie de logements pas chers.

LORetLARGENT.info : Alors l’immobilier, est-ce toujours une valeur refuge ?
Charles Sannat – Certainement pas en ce qui concerne le placement locatif, car les gens sont trop attentistes.
Pour la résidence principale, c’est différent. Si cela correspond à un besoin de logement, à un projet de vie familial et que l’on dispose d’un petit patrimoine, c’est ok. Mais attention au marché de l’immobilier car il est très compliqué et très risqué. Il y a toujours un risque d’endettement, de « negative equity » (quand l’actif vaut moins que le crédit contracté), c’est ce qui risque fort d’arriver ces prochaines années. Si le propriétaire veut emménager dans un espace plus grand et qu’il revend son bien immobilier moins cher que le prix auquel il l’a acheté, s’il ne dispose pas d’un peu de capital par ailleurs, il peut entrer dans une spirale d’endettement.